Erbe und Grundbuch: wenn der Eigentümer wechselt
Nach einem Erbfall steht im Grundbuch zunächst noch der verstorbene Eigentümer. Was jetzt zu tun ist, welche Nachweise das Grundbuchamt verlangt und warum ein Verkauf trotzdem möglich sein kann.
Warum das Grundbuch berichtigt werden sollte
Mit dem Erbfall geht das Eigentum an der Immobilie automatisch auf die Erben über. Das Grundbuch bildet diesen Wechsel jedoch nicht von selbst ab.
Solange das Grundbuch nicht berichtigt ist, steht dort weiterhin der verstorbene Eigentümer. Für den Alltag ist das zunächst unproblematisch. Spätestens wenn verkauft, belastet oder innerhalb der Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden soll, wird die Berichtigung aber relevant.
Ein wichtiger Punkt: Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall grundsätzlich von der gerichtlichen Eintragungsgebühr befreit. Wer länger wartet, zahlt in der Regel die reguläre Gebühr.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Erbrechtliche Fragen sollten im Einzelfall mit einem Notar oder Fachanwalt geklärt werden.
Welche Nachweise das Grundbuchamt verlangt
Für die Berichtigung muss die Erbfolge nachgewiesen werden. Welcher Nachweis genügt, hängt davon ab, wie der Erbfall dokumentiert ist.
- Erbschein – der klassische Weg, wenn kein notarielles Testament vorliegt
- Europäisches Nachlasszeugnis – bei Bezügen zu anderen EU-Staaten
- Notarielles Testament oder Erbvertrag – zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll genügt regelmäßig die Urkunde
Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 35 GBO. Im Einzelfall kann das Grundbuchamt weitere Nachweise verlangen – etwa wenn die Erbfolge aus der vorgelegten Urkunde nicht zweifelsfrei hervorgeht.
Ein privatschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in aller Regel nicht aus. Dann führt der Weg meist über den Erbschein beim Nachlassgericht.
Verkaufen, bevor die Erben eingetragen sind
Ein Verkauf muss nicht daran scheitern, dass die Erben noch nicht im Grundbuch stehen. Nach § 40 GBO kann die Übertragung auf den Käufer unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar eingetragen werden, ohne dass die Erben zuvor als Eigentümer eingetragen werden müssen.
Voraussetzung ist, dass die Erbfolge zuverlässig nachgewiesen ist. Welche Unterlagen dafür konkret erforderlich sind, klärt das beurkundende Notariat mit dem Grundbuchamt ab. In der Praxis spart dieser Weg Zeit und Kosten.
Wenn Sie überlegen, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, lesen Sie dazu auch Immobilie geerbt: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?.
Besonderheiten bei mehreren Erben
Gibt es mehrere Erben, wird die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen – nicht die einzelnen Miterben mit festen Anteilen an der Immobilie. Über den Verkauf der Immobilie können die Miterben deshalb grundsätzlich nur gemeinsam entscheiden.
Je früher geklärt wird, wer welches Ziel verfolgt, desto einfacher wird die Abwicklung. Eine nachvollziehbare Wertermittlung hilft dabei, unterschiedliche Erwartungen zu versachlichen. Mehr dazu unter wenn Miterben unterschiedliche Ziele haben.
Häufige Fragen zu Erbe und Grundbuch
Muss ich das Grundbuch nach einem Erbfall ändern lassen?
Eine gesetzliche Frist, innerhalb derer berichtigt werden muss, gibt es nicht. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung aber grundsätzlich gebührenfrei, danach fällt in der Regel die reguläre Eintragungsgebühr an.
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen dem Grundbuchamt regelmäßig die Urkunde und das Eröffnungsprotokoll. Bei einem privatschriftlichen Testament ist dagegen meist ein Erbschein erforderlich.
Kann ich die Immobilie verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Das kann möglich sein. Nach § 40 GBO kann die Übertragung auf den Käufer unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar eingetragen werden. Die Erbfolge muss zuverlässig nachgewiesen sein; die erforderlichen Schritte stimmt das Notariat mit dem Grundbuchamt ab.
Was kostet die Grundbuchberichtigung?
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie grundsätzlich von der gerichtlichen Eintragungsgebühr befreit. Kosten für Erbschein, Notar oder Beratung sind davon unabhängig.
Ihre Frage ist nicht dabei? Sprechen Sie mich gerne direkt an.
Sie haben eine Immobilie geerbt?
Bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entscheiden, hilft ein realistischer Blick auf den Wert und den Zustand der Immobilie. Ich sehe mir Ihre Immobilie persönlich an und bespreche mit Ihnen in Ruhe, welche Möglichkeiten realistisch sind. Rechtliche Fragen klären Sie dabei weiterhin mit Notar oder Fachanwalt – ich sorge für die immobilienseitige Grundlage.
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